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47家房企仅2家销售增长，逆袭靠的是什么？******

　　1月份以来，各大房企陆续披露了2022年的销售情况。截至1月16日，以克而瑞发布的2022年全年销售榜序列为参考，目前已有47家上市房企发布了2022年全年的未经审核经营数据，其中同比降幅在50%以上的房企数量多达25家。

　　不过，仍有开发商取得了亮眼的成绩，越秀地产与仁恒置地成为行业内唯二全年销售业绩保持同比增长的企业，增幅分别为8.6%、14.3%。

　　其中，越秀地产在2022年完成合约销售额1250.3亿元，超额完成全年1235亿的目标，也是TOP20房企中唯一实现正增长的企业。事实上，2022年4月以来，越秀地产基本上每个月的销售业绩都保持着同比向上，9月份的同比增幅更是高达178%。

　　明源不动产研究院认为，背靠国资委和广州地铁，越秀地产获取了许多地段、资源良好的优质项目，并形成了TOD开发模式。数据显示，越秀地产的TOD类型项目在2022年上半年实现销售额120.7亿，同比增长58.8%。

　　在房地产蒙眼狂奔的年代，国企往往受制于包括负债率在内的多重要求，在规模扩张方面处于劣势。随着2020年下半年“三道红线”等规定的出台，行业进入深度调整期，整体负债保持在低水平的国资背景开发商反而获得了相对更大的加杠杆空间，使其得以在行业下行周期中能更好地把握机会，获取更多好项目。

　　据海通证券研报，2020年以来，越秀地产的总借贷规模保持增长的态势，从2020年末的约678亿元增长至2021年末的约755亿元，并进一步上涨至2022年上半年末的约845亿元，这一指标较2021年同期增长约12%。该机构认为，国企开发商加大借债规模，是因为其销售增长高于平均水平，愿意积极收购新地。

　　越秀地产也正是在这一期间保持着颇高的拿地力度。据克而瑞统计，2021年在18个城市共新增37幅土地，新增投资总建筑面积达918万平方米；2022年上半年也累计新获取了16幅土地，建筑面积近346万平方米。在2021年和2022年上半年，越秀地产的拿地销售比分别达到0.76和0.67，远高于行业平均水平，投资强度可见一斑。

　　同时，由于行业的持续下探，土地市场竞争明显减弱，使得尚有余力的开发商得以“捡漏”优质地块。越秀地产便在广州2022年的第四批集中供地中，以底价41.16亿元拿下两宗地块，其中一宗位于宅地断供多年的海珠滨江西板块。

　　某华南房企人士向记者分析，“在行业下行期内，拿得多，位置又好，优质货值上去了，销售额自然也就上去了。”

　　值得一提的是，在2022年7月份“停贷潮”的影响下，出于对项目停工的担忧，国央企背景成为开发商的一项关键优势。据一TOP20房企内部人士透露，“‘停贷潮’影响了大家对民企的信心，认为民企的交付可能会出问题，因此更愿意去买国央企的房子。”

　　这也促使央国企背景的开发商表现在2022年下半年获得了更好业绩表现，例如在2022年12月，保利发展、华润置地的合约销售额同比增幅分别为55.76%、9.8%。

　　对于不追求规模的仁恒置地来说，能够逆势向上的关键之一则是其对高端住宅市场、改善类需求的聚焦。这一定位恰契合了当前市场的主流需求。据中指院调研，2022年度进行了置业的人群中，约38%是进行改善置业，较2021年增加5个百分点，位列各大购房原因之首。

　　反映在仁恒置地的销售上便是颇高的销售去化率。据克而瑞数据，2022年6月末，位于上海杨浦的仁恒·海上源项目推出372套房源，吸引了近1800组客户参与认购并全部售罄，单项目销售近60亿元，单价超11万元/平方米。

　　仁恒置地与越秀地产相似之处在于对一二线等高能级城市的聚焦。

　　据仁恒置地披露，2022年，在上海、苏州、无锡、天津、新加坡五个城市中，其共实现合约预售约554.83亿元，占全年销售额的约81.5%。

　　而越秀地产则以大湾区为核心。明源不动产研究院数据显示，2022年前11个月，仅广州一城便为越秀地产贡献了超600亿元销售额，占全年销售的约6成，其他主力城市如杭州、长沙、苏州、武汉等也均为热点一二线城市。这些热点一二线城市的高韧性，让越秀、仁恒置地在今年严峻的行业环境下，承受了更小的市场冲击。

　　区域深耕亦是滨江集团在2022年能保持住规模、实现排名提升的关键因素之一。据滨江集团方面披露，该公司2022年全年累计实现销售金额1539亿元，同比降幅仅为9%；位列行业第13位，较2021年同期前进9位，这也是滨江集团历史最佳排名。

　　这其中，滨江集团在大本营杭州分别以网签金额718.05亿元和565.21亿元，继续蝉联杭州地区销售操盘榜和权益榜双料冠军。2022年，滨江更是因在杭州集中供地中挥金如土而备受关注。据克而瑞，滨江2022年拿地金额达到785.2亿，同比增加22%，布局几乎全部位于杭州。

　　滨江集团董事长戚金兴将此总结为“没有舍近取远”。“城市中心有地拿，就不到外围拿；杭州有地，就尽量少到浙江其他地区拿地；浙江有地，就尽量少到长三角其他区域拿地；长三角有地，就尽量不到全国其他地区拿地。”戚金兴在近期的公司年会上表示，“这样会让你的半径、你的优势充分得到体现。”戚金兴认为，尽管近来利好政策不断，但2023年的行业形势仍不容乐观，未来需要通过继续在优势城市、优势城市中的优势地段、做企业发展过程中已经形成“拳头”的优势产品，来保持自身竞争力。

绿营要删候选人“学历”一栏，岛内痛批：实在无耻******

　　【环球时报特约记者 程东】台“行政院”日前通过“选举罢免法”修正草案，即“排黑条款”。民进党“立委”趁机也提出修法版本，主张删除选举公报中的“学历”一栏。岛内舆论大骂，民进党此举实在无耻。

　　据台湾《中国时报》21日报道，民进党“立委”钟佳滨、蔡适应、何志伟提出的“排黑修法”草案，共有24名联署人，都是民进党“立委”。提案中，他们主张把“选罢法”第47条原本规定选举公报要列出候选人学历的“学历”二字删除，即选举公报未来不用列学历。提案说明称，“参选人之学历与其是否足以代表人民意志，并无一定关联性，选举公报实不应强制要求揭露候选人学历”。钟佳滨声称，上世纪80年代各项选举有不同教育程度的要求，候选人必须具备同等教育程度资格，但现在不再以学历作为候选人的参选资格，选举公报上“学历”一栏的意义不存在。台“立法院”程序委员会讨论时，国民党党团总召集人曾铭宗认为“把学历删掉非常奇怪”，提议暂缓列案，最后该案暂时不进入修法审查阶段。

　　“立委”李德维痛批，民进党口口声声说要对抗“黑金”，要修“排黑条款”，结果搞了半天原来是要修这个，尤其主提案人还有之前被撤销博士学位的蔡适应，“已到无耻的地步”。国民党主席朱立伦21日批评称，民进党论文被撤销的“立委”，提案希望选举公报不写学历，民主社会怎么会这样做？台北市议员王鸿薇称，这真的是大笑话，选举公报就是要提供更多信息给选民参考，选民本来就有知情的权利，结果因为少数人用假学历、洗学历，就要把学历栏删除。她呼吁民进党政客悬崖勒马，若有人有洗学历的问题，应该深入检讨、改过、反省，而不是用这样的方式羞辱选民。台北市议员徐巧芯21日嘲讽说，“蔡适应怎么好意思自己提案，做人总有一点羞耻心吧”，这就是民进党的检讨吗？真的很到位，真的笑死人。

　　21日，国民党“立委”林为洲提议修法明定“假论文被判定确定的，终身不得参选”。有酒驾肇事记录者也终身不得参选。他说，前新竹市长林智坚、桃园市长郑文灿以及蔡适应等都被判定论文抄袭，抄袭造假和“黑金”一样严重。脸书粉专“政客爽”呛声道，绿营一堆候选人被爆论文抄袭，解决方法竟是未来都不写学历，笑死，“这款执政党还能期待什么？”

　　《联合报》21日评论称，稍有见识的人都理解，学历和能力不会画上等号，选举公报包括照片、政见、姓名、学经历等仅是信息披露，选民不一定会因为候选人是否为硕士博士就改变投票，但是一名有没有抄袭、学位是否如实都不敢保证的候选人，如何让人放心能授予公职权柄？文章称，蔡适应等人端出与反黑不相干的无理修法，包裹在“排黑”的案由下，这是虚心检讨执政错误，还是急着为下次选举铺路？“究竟是为公，还是为私？恐已写下最糟糕的示范”。

　　（文图：赵筱尘 巫邓炎）